隨著公募REITs市場持續擴容，具有鮮明區域產業特色、成熟經營基礎和專業運營能力的底層資產，正成為連接實體經濟與資本市場的重要載體。平安西安高科產業園封閉式基礎設施證券投資基金（180107.SZ，下稱“平安西安高科產業園REIT”）即將登陸資本市場，為投資者打開一扇瞭解西安高新區產業發展和園區資產運營價值的窗口。
10月28日，平安基金管理有限公司公告，該基金於10月27日成立，發行4億份，發行價格為2.914元/份，募集資金11.656億元。作為陝西首單本土產業園公募REIT，產品以運營超8年的研發辦公園區為底層資產，將區域創新產業形成的真實空間需求、成熟園區的租賃現金流與基礎設施資產證券化機制連接起來。
底層資產為西安軟件新城軟件研發基地二期（3TCOM雲匯谷產業社區），包括13棟研發及配套建築，總建築面積約32.5萬平方米、可出租面積約21.22萬平方米。園區匯聚軟件研發、電子信息等領域企業。2026年6月末，園區出租率為86.39%，形成了以企業租賃收入及停車、空調等配套服務收入為基礎的經營現金流。
產品原始權益人及運營管理機構西安高新區基礎設施配套建設開發有限責任公司（下稱“西安高新配套”），已持有運營12個產業園區，並逐步形成產業研究、精準招商、企業服務和資產管理相結合的運營體系。區域產業集聚與專業化運營的協同，為這隻產業園公募REIT構建了清晰的價值邏輯。
區域產業與政策機遇：成熟園區邁入資本市場
平安西安高科產業園REIT的區位優勢，首先來自西安高新區持續積累的產業基礎。據西安高新區管委會公佈的資料，2025年高新區地區生產總值達到3481.12億元，擁有高新技術企業超過6000家，現在已具備光電子信息、新能源汽車2個千億級集群，高端裝備、生物醫藥、新材料、數字文創4項新興支柱產業，集高性能集成電路、高端新材料、低空經濟、高端醫療器械、光子、具身智能、商業航天、新型儲能8條新賽道，以及以科技服務業、現代金融業為主的6個生態融合產業的“2486”現代化產業體系，形成“龍頭牽引、鏈條延伸、集群發展”的現代化產業格局，支撐高新區打造世界領先科技園區和培育新質生產力。
3TCOM雲匯谷產業社區位於這一區域的產業空間網絡中，面向研發、軟件、科技服務等企業提供辦公及配套設施。園區以研發辦公建築為基礎，配合多元產業服務，為不同發展階段的企業提供入駐與擴租的條件。伴隨區域產業鏈發展，園區的客戶資源、服務能力與區位價值形成相互支撐。
從發行結果看，基金募集規模為11.656億元，戰略配售比例68.89%，其中原始權益人及其同一控制下關聯方合計認購36.315%，其他戰略投資者認購32.575%；網下發售與公眾發售比例分別為21.80%和9.31%。通過公募REITs，西安高新配套將已建成、具備穩定運營記錄的園區資產引入資本市場，也為同類存量產業空間探索了資產盤活與再投資的新路徑。
收益特徵方面，按照發售公告披露的預測可供分配金額及發行規模測算，基金2026年年化預測淨現金流分派率為6.18%，2027年為5.69%。預測分派率以發行價格為基礎，體現了產品以底層資產經營收入形成現金分派的特點；實際分派金額及投資回報仍與園區經營、基金交易價格等因素有關。
值得一提的是，國內基礎設施REITs的政策環境也在持續完善。10月9日，中國證監會就《公開募集證券投資基金運作管理辦法（徵求意見稿）》公開徵求意見，擬進一步明確公募基金投資公募REITs的相關規則，為未來機構配置基礎設施資產拓展制度空間。伴隨存量資產盤活機制不斷完善，具備成熟經營基礎和可持續運營能力的產業園資產，有望獲得資本市場更多關注。相關規則尚待正式發佈實施。
對西安高新配套而言，本次發行不僅是一次資本市場的實踐，也為未來公司園區建設、運營與資產盤活形成有效銜接。成熟項目通過公募REITs實現資產價值的市場化呈現，原始權益人則以持續運營和基金份額持有等方式參與資產的長期發展。
優質經營與專業服務：運營能力沉澱資產價值
產業園的長期價值，最終都體現為企業願意入駐、持續經營並按期支付租金。3TCOM雲匯谷產業社區投入使用超8年，已積累較完整的租賃、回款和配套服務經驗。2024年和2025年，入池項目租金當期收繳率均超過96%，期後收繳率接近100%，為租賃現金流提供了可觀察的經營記錄。
西安高新配套在更廣泛的產業園資產組合中積累了較強的招商和服務能力。據公司披露，2025年旗下市場化園區平均出租率為87.03%，續租率保持在98%以上，新籤招商面積超過10萬平方米；2024年以來，阿里巴巴、龍旗科技、潤和軟件、微聚繁星等既有客戶在公司園區內累計擴租超過3萬平方米。這些數據反映的是公司旗下市場化園區的整體經營表現，與單個入池項目口徑有所區別。
企業為什麼選擇一處產業園，考慮的往往不只租賃面積和價格。當科技企業進入快速發展時期 ，還面臨著辦公擴容、招聘、融資和產業鏈合作等一系列需求。西安高新配套將服務前移至企業成長環節，以更細緻的產業研究和客戶畫像推動精準招商，並通過後續企業服務提高園區的綜合承載能力。
公司構建的PFD招商模式，將園區（Park）、基金（Fund）和數據（Data）結合起來。其與西安軟件園發展中心合作建設的產業數字平臺覆蓋約60個園區、4000餘家科技企業，能夠按照企業所屬行業、發展階段、產業鏈關係和空間需求開展客戶匹配。與傳統依靠場地展示和渠道推介的招商方式相比，數據與產業研究的結合，使運營團隊能夠更早識別企業成長和擴租需求。
在產業資源對接方面，西安高新配套與省屬金融企業共同發起設立3T產業基金，並於2025年向西安中科光電精密工程有限公司投資2000萬元，對接具身智能機器人等產業領域的企業成長需求。園區、資本與產業資源相互聯動，有效拓寬了產業園服務企業的方式。
圍繞3TCOM品牌理念，西安高新配套以技術（Technology）、人才（Talent）和寬容度（Tolerance）為核心，將空間更新、企業服務和社區運營納入統一的品牌運營體系。同時形成了極具特色的3TCOM產業社區品牌。在空間更新方面，近年來，公司對多個產業社區持續進行功能優化，累計完成160餘項改造，包括增設充電樁、公共休閒空間和運動場地等。
2025年，西安高新配套對3TCOM雲匯谷產業社區三處餐廳進行了提升改造，以滿足園區超1萬名員工的餐飲需求。在社區運營方面，公司圍繞科技企業員工的工作與生活需求，組織校企聯合招聘、職業培訓、青年夜校、體育賽事及暑期子女託管等活動，將園區服務從辦公空間延伸至人才引進、職業發展和日常生活。同時，通過MINI馬拉松、音樂節等活動搭建社交場景，以小憩空間、寵物寄存、子女託管等服務補齊生活服務缺口。隨著空間、服務與社區活動持續完善，集產業高度、社區寬容度、人文溫度於一體的新一代產業空間已然成形，西安高新配套積澱的3TCOM品牌資產正成為引領未來產業社區發展的風向標。
數字化服務平臺則是3TCOM品牌理念構建的活力產業社區另一組成部分。西安高新配套推出的高新配套產業社區服務平臺，整合園區物業報修、會議預約、政策服務、保障性租賃住房及企業商務出行等功能，並接入DeepSeek智能助理，為入駐企業及員工提供線上服務。其中，住房租賃模塊註冊用戶超過5000人。
依託這一平臺，園區服務進一步覆蓋企業經營和員工生活的多個環節，與空間更新、社區活動共同3TCOM產業社區品牌的運營體系。客戶擴租、持續入駐和租金回款等經營成果，也讓這套運營體系具備了可以持續觀察的市場基礎。
從園區建設到資產管理：拓展長期發展空間
公募REITs上市，為西安高新配套推進由園區建設向招商運營、資產管理轉型提供了新的資本工具。公司不斷調整業務架構，將部分原工程條線員工轉崗招商運營，在資產管理板塊設置產業研究、招商、園區運營、創投孵化和資產管理五個單元，將出租率、租金收入等指標納入日常經營管理。企業經營重心由項目建設和交付延伸至資產全生命週期。
這一轉型形成了從產業研判、獲取客戶到提供服務、管理收益的完整運營鏈條。產業研究幫助識別重點行業及企業需求，招商團隊負責匹配空間和客戶，運營團隊持續改進園區服務，創投孵化和資產管理則對接企業成長與存量資產經營。各業務單元圍繞園區資產形成協作，為成熟項目持續運營提供組織基礎。
隨著平安西安高科產業園REIT發行，西安高新配套的角色進一步延展至資本市場支持下的資產運營。成熟資產通過公募REITs實現上市流通，存量資產獲得市場化定價渠道，企業也可以在資產盤活後將相關資源投入後續園區建設、更新改造和運營能力提升，推動產業空間供給與企業服務形成良性銜接。
後續資產儲備進一步拓展了這一模式的想象空間。截至2026年3月末，西安高新配套及同一控制下關聯方持有的其他同類研發辦公園區約107.94萬平方米；公司自身持有運營的主要同類項目約77.52萬平方米，整體出租率約87%。較為豐富的園區資產組合，也為未來根據基金擴募條件選擇成熟項目提供了充足的資源基礎。
招募說明書將3TCOM雲匯谷產業社區非入池部分、3TCOM軟件產業社區、3TCOM人工智能產業社區等列為未來可考慮購入的項目。其中，3TCOM雲匯谷產業社區非入池部分面積約8.47萬平方米，出租率94.39%。這些項目在區位、業態和運營主體方面與既有入池項目具有一定協同性，後續如符合相關條件並完成必要程序，均有望為基金拓展資產規模及收入來源提供更多選擇。
對產業園運營企業而言，長期競爭力來自不斷把產業優勢轉化為經營能力、把經營能力轉化為可持續資產收益。西安高新配套已在園區建設、招商、產業服務和資產管理等多個環節形成積累。隨著公募REITs平臺建立，相關能力有了更直接的資本市場展示與檢驗渠道，也為區域科技產業與長期資本的對接增加了新的載體。
從投資價值構成看，平安西安高科產業園REIT的特點可以歸納為三個方面。其一，立足西安高新區的產業集群，研發辦公需求與區域科技產業發展緊密相連；其二，以經營超8年的成熟園區為底層資產，具備租賃回款記錄和專業運營服務體系；其三，依託西安高新配套的園區資產組合與管理能力，擁有可供未來篩選的擴募儲備。產業基礎、運營能力和資本平臺相互聯動，使產品在產業園公募REITs市場中形成具有區域辨識度的資產特色。
此次平安西安高科產業園REIT的發行，將西安高新區的產業發展成果進一步轉化為可參與、可觀察的資本市場產品。隨著長期資金配置工具不斷豐富，平安西安高科產業園REIT有望憑藉成熟園區經營、產業社區服務和潛在資產擴募空間，持續展現其長期投資研究價值。
（上述預測分派率並非承諾收益，基金市場價格及實際分派可能波動，相關投資決策應以正式披露文件為依據。）
（作者 晟冉）
來源：騰訊新聞
